Земля и рейдеры: как пайщикам и аграриям обезопасить себя от «серых» схем

Как отсутствие рынка земли вредит ее владельцам и арендаторам?

мораторий на землю

Украинское сельское хозяйство ежегодно недополучает около 10 млрд грн из-за теневых схем обработки земель, а также миллиарда гривен инвестиций из-за запрета отчуждать землю.

Сельхозпроизводители предпочитают годовалые культуры с быстрым периодом окупаемости, опасаясь вкладывать средства в долгосрочные проекты.

Такая ситуация существенно ограничивает развитие семеноводства, садоводства, виноградарства, органическое земледелие.

Одна из главных причин нежелания агропроизводителей инвестировать средства в долгосрочные проекты — неуверенность инвесторов в сохранении арендованной земли в течение длительного периода.



Почти 80% жалоб о рейдерских нападениях касаются двойной регистрации договоров аренды, есть много случаев поддельных подписей, регистрации договоров по несуществующим решениям суда, когда регистраторы не обращались в Держгеокадастр для проверки факта проводилась регистрация договора на землю до 2013 года.

Все эти схемы, которые делают возможным рейдерство и приводят к потерям владельцами земель и сельхозпроизводителей, является результатом действия моратория на оборот сельскохозяйственных земель.

Что является предпосылками таких действий?

Часто владельцы сознательно подписывают договоры аренды с несколькими арендаторами (фермерами или компаниями), после чего между ними начинаются конфликты.
Распространены также манипуляции со стороны государственных регистраторов, когда имущественные права на землю или целое предприятие на кого-то переписывается, после чего приезжают силовые группы и забирают землю или имущество.

Почему рейдерство стало таким распространенным?

Прежде всего, это вызвано несовершенством действующего законодательства и правоохранительной системы, которые используют рейдеры.

Весомой причиной также является то, что владельцы с / х земель не желают официально оформлять арендные отношения, минимальный срок которых законодательно установлен на 7 лет.

Официальная аренда предполагает необходимость платить налоги как для арендатора, так и для собственника земли. Наряду с неопределенностью ситуации с мораторием на продажу земель, владельцы не заинтересованы ограничивать себя арендой на такой длительный срок.

У граждан существует обеспокоенность, что рынок может открыться в любой момент, постепенно приводит к фактическому повышению стоимости земли и ее аренды, но это не отражается на действующих договорах. Поэтому владельцы никак не заинтересованы сдавать землю на долгий период.

После законодательного установления минимального срока аренды в 7 лет, количество официально зарегистрированных договоров аренды уменьшилась. Согласно данным Минюста, количество регистраций уменьшилась с 150-200 тыс. За квартал до начала 2015 до 35-40 тыс. регистраций в квартал сразу после установления этой нормы. Краткосрочные арендные отношения перешли в другие гражданские договоры, например эмфитевзис, или оказались «в тени».

Низкая арендная плата также в значительной мере обусловлена ​​мораторием на продажу земли. Однако у владельцев, большая часть из которых — пенсионеры, сейчас нет других альтернатив, кроме сдавать землю в аренду.

В результате, средняя стоимость аренды 1 гектара земли в Украине в 5 раз ниже, чем в соседних Польше или Болгарии. Отсутствие рынка с прозрачными и определенными правилами игры ставит всех игроков рынка в невыгодное положение.

Владельцы не заинтересованы в долгосрочной аренде, арендаторы вынуждены прибегать к теневым и «серым» схемам, через которые рискуют стать жертвами рейдерства и преследований правоохранительной системой.

В таких условиях права собственников и арендаторов не могут быть защищены, а соответственно, не стоит и рассчитывать на приход в сектор существенных инвестиций.

Что можно изменить, отменив мораторий?

Во-первых, это позволит прийти к рыночным ценам на землю и аренду. У владельцев появится уверенность в своих перспективах, а следовательно они будут спокойнее относиться к долгосрочным отношениям с арендаторами.



Во-вторых, у арендаторов появится возможность со временем приобрести землю в собственность, а для них это означает готовность вкладывать в развитие своего хозяйства.
В-третьих, рынок — это единственный способ привлечь внешних инвесторов, которые никогда не придут вкладывать деньги в наши серые схемы.

Источник


Читайте также: